想换房的看过来 住建部落实“认房不用认贷”等政策

住房城乡建设部近日召开企业座谈会，表示下一步要进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

座谈会上，8家来自建筑施工、建设科技、房地产等领域的国有、民营企业负责人作了重点发言，结合企业生产经营实际，分析了当前行业发展的现状和趋势，表达了对相关政策落实情况的真切感受，就推动行业健康发展提出了政策建议。

会上，住房城乡建设部部长倪虹强调，要求稳住房地产业，并明确提到以下几个政策发力方向：大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率；改善性住房换购税费减免；个人住房贷款“认房不认贷”；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付；要深化住房供给侧结构性改革，希望建筑企业和房企积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。业内人士表示，这一次政策调整，主要基于近期关于“房地产市场供求关系发生重大变化”的判断转向，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策，接下来将会逐渐退出。

“认房不认贷” 实现刚需和改善群体良性循环

在此次住房城乡建设部的表态中，个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施吸引了众多关注。什么是“认房又认贷”？未来，这一政策的实施，会对市场产生怎样的影响？

“认房”，是指商业银行发放个人住房贷款时会参考拟购房人在拟购房地家庭名下实际拥有住房套数确定贷款比例；“认贷”是指银行会根据拟购房人家庭在全国范围内是否有住房贷款记录来确定贷款比例。

此前一段时间，房地产市场出现过热情形时，出台“认房又认贷”政策，被认为是从市场预期和实际购买力两方面，对市场有降温的作用。因此，此前各地根据自身房地产市场实际运行的不同，对首套、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”、“认房不认贷”、“认贷不认房”，严格程度依次递减。

例如，按照北京的规定，“认房又认贷”政策在给市场预期降温的同时，反过来也提升了换房人的首付门槛。假如购房人要改善住房需求，在卖一套买一套的情况下，假如“认房不认贷”，首付比例则为35%，假如“认房又认贷”，首付比例就变成了60%，这样一来就增加了换房的难度。

因此，假如个人贷款执行“认房不认贷”，一方面会促进刚需和改善群体实现住房需求，改善性群体将原有住房挂牌出售，增加刚需房源供给，满足刚需入市需求，实现刚需和改善群体的良性循环。同时，改善群体卖掉二手房后购买新房，也促进二手房新房的良性循环。而从整体看，会带动新房市场销售改善，房企回款加快。

中指院常务副院长 黄瑜：我觉得应该说对于我们这个市场，特别是购房市场来说，提升信心还是可以发挥一些作用的，这种优化就可以促进一、二线市场全面地进行流通，对于整个市场会有很大的帮助。

北京市住建委就调整优化房地产政策表态

昨晚（7月29日），北京市住建委就调整优化房地产政策表态，表示将会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作，大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求。北京成为第一个表态的城市。今年以来，全国多个城市都出台了各类调控政策，涉及优化限购政策、降低首付比例及房贷利率、优化预售资金监管等方面。

据统计，优化限购限售政策的城市包括济南、长沙、杭州、深圳、徐州、厦门、郑州、青岛等。比如例杭州临平、余杭、钱塘区部分街道纳入差异化限购范围，非户籍居民满足1个月社保即可在当地购房。同时，住房政策针对特定人群持续优化调整，如长沙对人才放松购房限制条件，合肥对老年成员家庭及多孩家庭增加限购套数。

房贷利率也是影响楼市的重要方面，今年以来全国已有超过40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下，根据监测，重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，其中南宁、柳州、珠海等城市首套房贷最低利率已调至 3.6%，郑州、无锡、扬州、沈阳已降至3.7%。

中指研究院常务副院长 黄瑜：支持了一部分刚需，包括一些合理的改善，这些购房者的这种需求，实际上通过降低利率，也降低了这部分购房人的购房成本。

此外，发放购房补贴也是各城市支持住房消费的重要手段之一。根据相关数据统计，今年以来已有超50个城市执行购房补贴政策，补贴方式主要包括按套或面积一次性补贴、一次性或分期拨付契税补贴、发放消费券补贴、人才购房补贴、购房价款的一定比例补贴等。

中指研究院常务副院长 黄瑜：今年以来出台的相关政策应该说更加精准，确实是根据不同城市的特点，更加契合因城施策，包括一线二线三线等等有不同的策略，通过这种不断地系统这种优化，促进市场平稳过渡，确保市场能够更加平稳有序进行发展。

提振信心 促进房地产市场健康平稳发展

此次住房城乡建设部的表态，是继本月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”之后，对于政策调整的具体方向与内容的最新表态。相关专家表示，此举将有效提振当前市场的信心，促进房地产市场健康平稳发展。

经过20多年的发展，我国房地产市场从高速增长进入平稳发展的新阶段。国家统计局数据显示，今年上半年，全国房地产开发投资5.85万亿元，同比下降7.9%；全国商品房销售面积5.95亿平方米，同比下降5.3%。正是基于这种供求发生的重大变化，我国房地产市场正在进行调整。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民：那么现在由于供求关系的一个变化，有些政策可能已经到了需要调整的时候，像部分城市我觉得除了一些人口净流入的一、二线城市，大部分城市已经到了优化调整的时候，而且这样也能够有助于市场筑底回升，提振大家的一个信心，真正让一些改善性需求能够以合理的价格和成本得到满足。

如何适时调整优化房地产政策，是大家关注的热点。专家表示，中央已经发出了明确的指示，地方政府和有关部门就应该根据自己的实际情况，积极探索因城施策，用好政策工具箱。此外，未来出台的新政策重点也要逐步从增量转到存量，从“有没有”转向“好不好”，政策方向也要从需求端刺激逐步转向供给侧改革。

中国社会科学院财经战略研究院研究员 倪鹏飞：因此我们的政策也要有一个组合，能够在行政、金融、财税，包括土地，甚至住房保障方面，组合在一起，相互配合来确保稳定，所以这个组合拳也是对各个城市各相关部门下一步一个重要考验。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员 王瑞民：比如一些住房矛盾已经极大缓解，甚至有一些过剩的城市，它需要适当宽松的土地和金融政策，然后促进当地市场的一个平稳健康发展。但在一些人口净流入的大城市，它还是需要一些适度从紧的政策，避免过度宽松引发相应的炒作。中央的顶层设计加上各地的差异化的因城施策，更好促进全国房地产市场的平稳健康发展。

中央政治局会议还指出，要切实防范化解重点领域风险，专家表示，这也意味着下半年化解风险依然是房地产行业的重要任务，这不仅是确保房地产的民生保障，也是房地产市场平稳健康发展的基础。